日本崩盤始末.從前車之鑑,看中國房產未來如何發展

經濟高速發展

上世紀60~80年代,日本經濟在美國的扶持和自身的努力下實現了高速增長,64年的東京奧運會,日本政府總投入高達1兆日元用於國民基礎設施建設, 從而在短短20年間從一個農業經濟小國轉型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。

廣場協議

為了改善貿易逆差狀況,美國希望通過美元貶值來提高出口競爭力。1985年9月,由美國牽頭,美、日、德、法、英五國在紐約廣場飯店舉行會議,決定聯合干預外匯市場,促使美元有序貶值,史稱“廣場協議”。“廣場協議”簽訂之後,五國開始在外匯市場拋售美元,美元貶值,其他四國貨幣相應升值,其中,日元兌美元匯率三年間升值了一倍,從240:1飆升至120:1。

由於日元每年的持續升值, 敏銳的國際資本迅速湧入日本,在日本的股票和房地產市場上呼風喚雨。

日元大幅升值打擊了日本的出口企業,日本政府為了支持企業維持高出口額,減輕企業債務,採取了寬鬆的貨幣政策。連續5次下調利率,從1985年的5%降至1987年的2.5%,貨幣供應量連續四年超過兩位數增長,造成國內市場流動性大量過剩。降低利率保住了日本企業的生產和出口,企業掙得的外匯源源不斷地湧入日本的銀行。為了擴大營業利潤,日本商業銀行紛紛將資金投放到風險較低的房地產領域。

政府的過強干預

由於地價的瘋狂上漲嚴重動搖日本的“基本農田制度”和“科技興國”兩項基本國策, 於是,日本政府突然收縮貨幣政策。

一,短期內上調利率。央行在1989年5 月將維持了2 年多的超低利率從2.5%上調到3.25%,之後連續4 次上調,到90 年8月達到6%。

二,政府突然強制收緊信貸,控制對房地產信貸總量。1991 年商行停止了對房地產的貸款,M2 增速從90 年平均11.68%的水平大幅降到91 年平均3.66%的低位,也遠遠低於當年名義GDP 增長率6%的水平。

股市的1990年1月12日

1990年1月12日,是日本股市有史以來最黑暗的一天。當天,日經指數頓挫,日本股市暴跌70%,自此,日本股市陷入了長達20年的熊市之中。

泡沫開始破滅

股票價格大幅下跌,信貸規模下降,使幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。公司破產導致其擁有的大量不動產湧入市場,頓時房地產市場出現供過於求,房價出現下跌的趨勢。與此同時,隨著日元套利空間日益縮小,國際資本開始撤逃。

雪上加霜的地價稅

1992年,日本政府出台雪上加霜的“地價稅”政策,規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地,日本房地產市場立刻進入“供大於求”的時代。

日本崩盤始末.從前車之鑑,看中國房產未來如何發展

投影國內

北上廣出台的限購政策一定程度上避免了以國際資本,以及企業投資為炒房主力軍局勢,所以冷熱驟變的可能性很小。

在宏觀貨幣政策上,在已有的歷史教訓下,我國政府應該基於溫和穩步的調整策略。

所以北上廣的樓市不會降,至少不會大降.威而鋼 偉哥藥吧 Viagra 藍色小藥丸  犀利士 必利勁   必利吉 樂威壯 西地那非 他達拉非 達泊西汀 伐地那非 阿瓦那非 威而鋼藥局 威而鋼副作用 威而鋼英文威而鋼價格

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